瑕疵担保責任とは？建築・リフォームでのトラブルを避けるために

瑕疵担保責任とは？建築・リフォームでのトラブルを避けるために

瑕疵担保責任とは何か

瑕疵担保責任とは、建築・リフォームなどの請負工事において、請負人が引き渡した建物や設備に瑕疵（欠陥）があった場合に、請負人がその瑕疵を担保し、一定期間内であれば無償で補修・交換・代金の減額などの対応を行うという責任のことです。請負人は、建物の引き渡し後一定期間、その建物の瑕疵に対し責任を負うことになります。

瑕疵担保責任の期間は、民法で定められており、原則として引き渡し後10年間です。ただし、瑕疵の種類によっては、責任期間が異なる場合があります。例えば、構造上の瑕疵の場合は、20年間の責任期間となっています。

請負人は、瑕疵担保責任期間内に瑕疵を通知された場合、無料で補修・交換・代金の減額などの対応をしなければなりません。ただし、瑕疵が請負人の責めに帰さないものだった場合や、瑕疵を通知する義務を怠った場合、請負人は責任を負わない場合があります。

瑕疵担保責任の適用条件

瑕疵担保責任とは、請負人が引き渡した建物や工作物に瑕疵（欠陥）があった場合、請負人がその瑕疵を修理または瑕疵による損害を賠償する責任を負うことをいいます。瑕疵担保責任は、民法第634条に規定されており、請負人が瑕疵を隠蔽したり、瑕疵があると知りながら引き渡したりした場合には、請負人は瑕疵担保責任を負いません。

瑕疵担保責任の適用条件は以下の通りです。

* 瑕疵（欠陥）があること
* 瑕疵（欠陥）が引き渡し後10年以内に生じたこと
* 瑕疵（欠陥）が請負人の責任によるものであること

瑕疵（欠陥）とは、建物の構造や性能に欠陥があり、建物の使用目的を妨げるような状態のことです。例えば、建物の基礎が不同沈下を起こして建物の傾斜が生じたり、建物の外壁にひび割れが生じたりすることが瑕疵（欠陥）に当たります。

瑕疵（欠陥）が引き渡し後10年以内に生じた場合に、請負人は瑕疵担保責任を負います。ただし、瑕疵（欠陥）が引き渡し後10年以上経過した場合でも、請負人が瑕疵（欠陥）を隠蔽したり、瑕疵（欠陥）があると知りながら引き渡したりした場合には、請負人は瑕疵担保責任を負います。

瑕疵（欠陥）が請負人の責任によるものである場合に、請負人は瑕疵担保責任を負います。例えば、請負人が施工ミスをしたり、瑕疵（欠陥）のある材料を使用したりした場合には、請負人は瑕疵担保責任を負います。

瑕疵担保責任の期間

瑕疵担保責任の期間は、建築工事やリフォーム工事において、請負人が引き渡した日から起算して、原則として10年間です。これは、民法第634条に定められています。ただし、瑕疵が隠れた瑕疵であった場合、瑕疵を知った日から1年間は瑕疵担保責任を負うことになります。

瑕疵担保責任の期間は、請負人と発注者の間で特約を定めることによって、延長または短縮することが可能です。しかし、瑕疵担保責任の期間を短縮することはできません。

瑕疵担保責任の期間中に瑕疵が発見された場合、発注者は請負人に対して瑕疵の修補や代金の減額を請求することができます。また、瑕疵が重大な場合は、契約の解除を請求することもできます。

瑕疵担保責任の期間は、建築工事やリフォーム工事において、トラブルを避けるために重要な制度です。発注者は、瑕疵担保責任の期間中に瑕疵を発見した場合は、早めに請負人に連絡して、瑕疵の修補や代金の減額を請求しましょう。

瑕疵担保責任の範囲

瑕疵担保責任の範囲とは、売主や請負人が負うべき、瑕疵（欠陥）に対する責任の範囲を指します。民法では、売主や請負人は、買主や発注者に対して、売買または請負の目的物に瑕疵があった場合に、その瑕疵を担保する責任を負うと定められています。この瑕疵担保責任の範囲には、瑕疵の種類や程度、瑕疵が生じた時期や原因などによって、さまざまなケースが考えられます。

例えば、売買の目的物である建物に瑕疵があった場合、売主は、その瑕疵を修繕したり、代金を減額したり、契約を解除したりする責任を負います。請負の目的物である建物に瑕疵があった場合、請負人は、その瑕疵を修繕したり、請負代金を減額したり、契約を解除したりする責任を負います。

また、瑕疵担保責任の範囲は、瑕疵の種類や程度によって異なります。例えば、建物の構造上の欠陥や、設備の故障などは、瑕疵担保責任の範囲に含まれますが、建物の内装の汚れや、設備の経年劣化などは、瑕疵担保責任の範囲に含まれません。

さらに、瑕疵担保責任の範囲は、瑕疵が生じた時期や原因によって異なります。例えば、売買の目的物である建物に瑕疵があった場合、売主は、その瑕疵が生じた時点で瑕疵を知っていた場合や、瑕疵を生じるおそれがあることを認識していた場合に限り、瑕疵担保責任を負います。請負の目的物である建物に瑕疵があった場合、請負人は、その瑕疵が生じた時点で瑕疵を知っていた場合や、瑕疵を生じるおそれがあることを認識していた場合に限り、瑕疵担保責任を負います。

瑕疵担保責任の免責事由

瑕疵担保責任の免責事由

瑕疵担保責任とは、請負人が引き渡した建築物の瑕疵により、注文主に損害が生じた場合に、請負人がその損害を賠償する責任のことです。しかし、請負人には瑕疵担保責任を免れることができる場合がいくつかあります。

一つは、瑕疵が請負人の責めに帰することができない場合です。例えば、地盤沈下や地震などの天災地変によって生じた瑕疵や、注文主の不注意によって生じた瑕疵は、請負人の責めに帰することができません。

二つ目は、注文主が瑕疵を事前に知っていた場合です。注文主が瑕疵を事前に知っていた場合、請負人には瑕疵担保責任はありません。ただし、請負人が瑕疵を故意に隠蔽していた場合は、瑕疵担保責任を免れることはできません。

三つ目は、注文主が瑕疵を承認した場合です。注文主が瑕疵を承認した場合、請負人には瑕疵担保責任はありません。ただし、注文主が瑕疵を承認した後で、瑕疵が拡大した場合や、瑕疵が健康に害を及ぼすことが判明した場合などは、請負人は瑕疵担保責任を免れることはできません。